פסק-דין בתיק ת"א 15442-08

מבוא ותמצית התביעה

1. לפניי תביעה להורות על אכיפתו של הסכם מכר שנכרת בין התובע לבין הנתבעים 1-2 (להלן: "הסכם המכר"), לפיו מכרו האחרונים לתובע את זכויותיהם בדירתם שבכפר סילוואן הידוע כחלקה 45 בגוש 30125 (להלן: "הדירה" או "הנכס"). הסכם המכר נכרת ביום 5/9/07  ובמעמד החתימה עליו שילם התובע לנתבעים 1-2 סך של 40,000 דינר מתוך התמורה המוסכמת שהועמדה על 190,000 דינר. לטענת התובע, הנתבעים 1-2 הפרו את הסכם המכר הפרה יסודית בכך שלא מילאו אחר התנאים המהותיים שנקבעו בהסכם ובכך שסירבו למסור לתובע את החזקה בנכס. בשל הפרתו יסודית של הסכם זה עותר התובע להורות על אכיפתו ועל חיוב של הנתבעים 1-2 בפיצויים מוסכמים שנקבעו בהסכם המכר בסכום כולל של 258,408 ש"ח.

רקע עובדתי וטענות הצדדים

2. לחוזה המכר שלפנינו קדמו שני חוזים אחרים ביחס לאותו נכס:

בשנת 1983 נערך הסכם בין הנתבע 1 לבין אביו המנוח, מר מחמוד מחמד מחמוד קראעין (להלן: "המנוח"), לפיו מכר המנוח את כל זכויותיו בנכס לנתבע 1 תמורת סך של 10,000 דינר ירדני.

לטענת הנתבעים 1-2 בתביעה זו, הסכם זה היה הסכם למראית עין כדי לאפשר קבלת הלוואת משכנתא לנתבע 1 לצורך שיפוץ ביתו הקודם של הנתבע 1 ומשפחתו. לטענתם, הנכס נשאר בבעלותו ובחזקתו של אביו עד לפטירתו ביום 12/7/07 ורק לאחר פטירתו עבר הנכס לבעלותו של הנתבע 1 על-פי הסכם חלוקת העיזבון שנערך בינן לבין שאר היורשים של המנוח ביום 21/7/07. בחוזה זה, שכונה "הסכם חלוקה בהסכמה",הסדירו היורשים, שהם הנתבע 1, אמו וחמשת אחיו של הנתבע 1, את חלוקת נכסיו של המנוח (להלן: "הסכם החלוקה"). בהתאם לחוזה זה, הוסכם בין כל היורשים שהנכס נשוא התביעה, שבו התגורר אותה שעה הנתבע 1 עם משפחתו, יהיה מנת חלקו בירושה של אביו.

3. לטענת הנתבעים 1-2, זכותו של הנתבע 1 בנכס הוכפפה לזכות הקדימה של שאר היורשים לרכוש מהנתבע 1 את הנכס בעת מכירת הנכס לאחרים לפי הסיפה של הסכם החלוקה שנכרת בין יורשי המנוח. בהתאם לכך, טוענים הנתבעים 1-2 להגנתם, כי דאגו להבהיר לתובע כי זכויותיהם בנכס כפופות לזכות הקדימה של קרובי משפחתו של הנתבע 1, וכי כל עוד לא תינתן הסכמתם לויתור על זכותם בנכס, החוזה שייכרת עם התובע יהיה הסכם על תנאי. לטענתם, לאחר חתימת הסכם המכר התברר כי אחד מהאחים של הנתבע 1, שצורף מאוחר יותר כנתבע פורמאלי להליך (להלן: "הנתבע 3"), מתנגד לעסקת המכר שנכרתה עם התובע וכי זה עומד על מימוש זכות הקדימה שהוענקה לו בהסכם החלוקה. לטענתם, התקיים התנאי המוקדם, בו הותנה הסכם המכר, ועם התקיימותו של תנאי זה התבטל החוזה מאליו. במצב זה, טוענים הנתבעים כי הם לא הפרו את החוזה עם התובע ולכן לא עומדת לו כל עילה שבדין לקבלת הסעדים שלהם עתר בכתב תביעתו.

4. בכתב תשובה דוחה התובע את טענת הנתבעים להיותו של הסכם המכר הסכם מותנה בזכויות כלשהן של יורשי המנוח, משטענה זו עומדת בניגוד גמור להצהרותיהם והתחייבויותיהם של הנתבעים 1-2 בהסכם המכר. התובע טוען כי הסתמך על הצהרותיהם של הנתבעים 1-2 בהסכם המכר, לפיהן רכש הנתבע 1 את הבעלות בנכס על-פי הסכם שנערך עם אביו המנוח בשנת 2003 וכי לאף אחד אחר אין כל טענה או תואנה לבעלות בנכס או בחלק כלשהו ממנו.

5. בהתאם להחלטתו של בית המשפט בקדם המשפט שהתקיים ביום 26/2/09 הגיש גם הנתבע 3 את כתב הגנתו לתביעה. בכתב הגנתו טוען הנתבע 3 כי הסכם המכר שנכרת בין התובע לבין הנתבעים 1-2 נוגד את תנאי הסכם החלוקה, ומשכך אינו תקף. לטענתו של הנתבע 3, התובע ידע על הסכם החלוקה ועל זכויות שנובעות ממנו לנתבע 3 בנכס, אך למרות זאת לא דאג לברר תחילה אם ניתנה הסכמתו של הנתבע 3 למכר. משנודע לנתבע 3 על הסכם המכר שנכרת עם התובע, דאג הוא להבהיר מייד לנתבע 1 כי בכוונתו לממש את זכות הקדימה ולרכוש את הנכס מהנתבעים 1-2, ולכן הוא מתנגד לעסקה שנחתמה עם התובע. מטעם זה, טוען גם הנתבע 3 כי דינה של התביעה להידחות מפני זכות הקדימה העומדת לו ושעל מימושה הוא עומד גם בהליך זה.

6. מטעם התובע נשמעה עדותו של התובע ומטעם הנתבעים העידו הנתבע 1 והנתבע 3 בעצמם. בסיום שמעית הראיות וסיכומי הצדדים הציע בית המשפט הצעת פשרה לצדדים ונתן לצדדים ארכה של שבוע ימים להודיע לבית המשפט עד ליום 21/9/11 אם הם מקבלים את ההצעה. הצדדים לא הגיבו להצעת בית המשפט במועד. ביום 26/9/11 הגישה ב"כ התובע הודעה לבית המשפט, ובה הודיעה על פטירתו של התובע ביום 14/9/11, ועל הסכמתם של יורשיו להצעת הפשרה שהציע בית המשפט. ברם, משלא הוגשה תגובתם של הנתבעים להצעת בית המשפט ולהודעת ב"כ התובע,  ניתן פסק דין זה.

דיון והכרעה

7. השאלה שעומדת לפתחנו בתיק זה היא שאלה משפטית בעיקרה והיא נוגעת לתחרות זכויות בין התובע לבין הנתבע 3 בנכס נשוא התביעה.

8. מהראיות שנפרשו לפניי עולה כי ביחס לאותו נכס קיימות שתי עסקאות נוגדות במקרקעין, המעניקות זכויות לרכוש את הנכס לזכאים שונים.

9. אני מקבל את טענת הנתבעים כי בהסכם החלוקה הוקנתה לנתבע 3 זכות קדימה לרכוש את הנכס למקרה שבו יעמיד הנתבע 1 את הנכס למכירה. כך נקבע מפורשות בסיפא של הסכם החלוקה במילים אלה:

"על כל בעל חלק הנהנה ממנו, להתחייב לשלם את המיסים והחובות מתאריך כתיבת הסכם זה, ולבעלי החלק הראשון (היינו, חלקו של הנתבע 1 על-פי הסכם החלוקה ) והשישי הזכות למכור קודם כל לשאר היורשים באם יש ביכולתם לקנות, אבל אם אין ביכולתם, אזי גם רשאים לפעול כרצונם".

10. לא מצאתי ממש בטענת ב"כ התובע כי הסכם החלוקה משולל תוקף משפטי משזה נוגד את הסכם המכר שנכרת בין הנתבע 1 לבין אביו בשנת 1983, שלפיו כבר בחייו העניק המנוח זכויות בעלות בנכס לנתבע 1, וזכויות אלה לא הוכפפו לזכויות כלשהן של אחים אחרים בנכס. הנתבע 1 הכחיש בעדותו  רכישת זכויות בעלות בנכס מכוח הסכם עם אביו משנת 1983, משזה לגרסתו נכרת למראית עין ונועד להשיג מטרות זרות של הנתבע 1 באמצעות הסכם זה. בין אם הסכם זה היה הסכם תקף ובין אם רק הסכם למראית עין, קיומו של הסכם זה אינו מעלה ואינו מוריד, משבשנת 2007 הסכים הנתבע 1 לכבול את עצמו בהסכם החלוקה שנכרת עם כל היורשים של המנוח, שבו הסכים להעניק לכל אחד מהם זכות קדימה בנכס למקרה ויעמיד את הנכס למכירה. רוצה לומר, גם אם היה הנתבע 1 בעלים של הנכס מלפני פטירתו של אביו, הרי משגילה בשנת 2007 את רצונו להגביל את זכויותיו בנכס באמצעות הקניית זכויות קדימה בנכס לאחיו ולאימו במסגרת ההסכם שכרת עימם, יש לכבד את ההסכמות שהושגו עם הנתבע 1 בהסכם זה.

11. מהראיות עולה כי מלבד הנתבע 3 כל יתר היורשים הזכאים לזכות קדימה בנכס ויתרו על זכותם ולצורך כך אף חתמו כל היורשים, פרט לאחותו של הנתבע 1 המתגוררת בירדן, על תצהיר בפני נוטריון שבמסגרתו ויתרו על הזכות. יוצא אם כן, כי מי שעומד כיום על מימוש זכות הקדימה בנכס מכוח הסכם החלוקה הוא הנתבע 3 בלבד. עוד עולה מהראיות כי לעריכת הסכם המכר נשוא התביעה עם התובע לא קדמה פנייה לנתבע 3 בהצעה למכור לו את הנכס, ומשנודע לו על העסקה עם התובע סירב הלה לחתום על תצהיר ויתור על הזכות שלו בנכס לבקשתו של הנתבע 1 ואף הודיע לו מפורשות כי הוא עומד על מימוש זכות הקדימה שלו בנכס (ס' 5 לתצהיר הנתבע 3).

12. זכות קדימה במקרה זה לא נרשמה בפנקס המקרקעין ולכן מעמדה כשל התחייבות לעשות עסקה במקרקעין לפי סעיף 7(ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 [ראה ת"א (מחוזי-תל-אביב) 1802/09 רות רז נ' אברהם וינשטיין (להלן: "פסק דין רז")]. גם ההתחייבות שנתנו הנתבעים 1-2 כלפי התובע בהסכם המכר לא נגמרה ברישום, ולכן גם מעמדה של עסקה זו כהתחייבות לעשות עסקה במקרקעין.

13. משענייננו בשתי עסקאות נוגדות ביחס לאותו נכס, יש להידרש להוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין, הקובע הסדר מיוחד לגבי תחרות זכויות בעסקאות נוגדות באלה המילים: